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윌비스 한림법학원 31회 감정평가사 시험 합격수기
Ⅰ. 들어가며
안녕하십니까, 31기 감정평가사 조OO입니다.
저는 4년차이고 평균 55.5 법규는 70.5 올해 법규수석으로 합격했습니다.
디자인과를 전공한 비전공자로서, 실무·이론·법규 과목에 대한 이해와 그러한 체계와 이해를 위해 노력했던 수험기간의 기록을 남기고자 합니다.
수험생 개인마다 최적화된 공부방법은 모두 다를 것이고, 제 공부방법 또한 하나의 방법에 지나지 않습니다. 그럼에도 이러한 글을 올리는 이유는 수험생으로서 받기만 해왔던 감사함을 갚을 수 있는 방법으로서 작게나마 도움이 되어보고자 함입니다.
Ⅱ. 2차 공부방법론
▷ 공부 방법에 대한 상담
저는 2년차 스터디 시작하는 날부터 한림법학원에 다녔고, 공부시작과 끝까지 여지훈 평가사님의 공부방법에 대한 상담을 토대로 공부했고, 말씀해주신 부분을 최대한 따라가려고 노력했습니다. 처음 수험계획을 세우실 때에는 수많은 수험생을 통한 데이터를 갖춘 학원 팀장님께 상담요청하시기를 적극 권장합니다. 합격생 모두가 그 분들의 상담내용을 기반으로 공부했을 것이라고 생각하기 때문입니다. 이하 여지훈 평가사님과의 상담을 통한 공부방법을 토대로 저의 수험기록을 말씀드리고자 합니다.
1. 감정평가실무
- 기본서 및 서브: PASS 이론 핸드북
- 문제집: PASS 문제편 초급,중급,고급
- 스터디: 한림법학원 여지훈 평가사님
수포자로서 시작부터 어려웠습니다. 논점과 논리는 무엇인지, 무엇을 중점적으로 보아야하는지, 각 자료는 어떻게 바라보고 활용해야 하는지, 목차는 어떻게 잡는 것이고 그 내용은 어떻게 적어야 하는 것인지, 도대체 시간과 배점관리는 어떻게 하는 것인지 막막했습니다.
1) 기본강의 및 서브의 활용
여지훈 평가사님의 기본강의를 들으면서, 문제를 풀 수 있도록 규정을 해석하는 방법을 배웠 습니다. 기본강의를 들으면서 핸드북을 서브로 만들어 회독수를 늘리고자 했습니다. 중간에 이해되지 않는 부분이 있더라도 처음부터 끝까지 큰 줄기를 만든다는 생각으로 1회독을 끝내 셔야 합니다. 2회독부터는 규정이 눈에 들어오고 산식이 기억나기 시작합니다. 저는 시험장에 들어가는 전 날까지도 핸드북(서브)을 보았습니다. 기본강의와 서브(핸드북의 정리)를 통해 논 점과 논리가 무엇인지 알 수 있었습니다.
2) 문제집의 활용
PASS문제집을 다회독 했습니다. 하나의 문제집을 마스터했다고 여길 수 있을 때 다른 문제집을 풀라고 하셨던 말씀을 따르고자 했습니다. 자기만의 논리가 서기 전에 다른 스타일의 문제와 예시답안을 접하면 이도저도 아닌 애매한 실력이 될 것이라 생각했기 때문입니다.
처음에는 답안지를 베껴 쓰는 수준이었지만, 차차 스스로 목차를 구성하게 되었고, 기본적이고 당연히 잘 써야 하는 부분들은 더 정확하고 빠르게 쓸 수 있게 되었습니다.
PASS문제집은 기출문제와 자료의 배치나 구성이 상당히 유사합니다. 예시답안은 논점의 근거가 되는 법 규정, 조문을 토대로 서술해주셨기 때문에 문제집을 여러 번 풀면서 문제에서 무엇을 중점적으로 보아야 하는지, 각 자료는 어떻게 활용해야 하는지, 시간과 배점관리에 대한 연습을 할 수 있었습니다.
문제집을 푼다는 것은 20점짜리 문제라면 20분 안에 예시답안과 같은 양과 질로 답안지에 현출해내는 것을 말합니다. 문제집을 푸는 시기에는 반드시 쓰는 연습을 함께 하시기를 권장합니다. 이 시기가 지나면 미처 정리하지 못했던 내용이나 새로운 이슈, 유연한 사고를 위해 다양하고 많은 문제를 접하게 되기 때문에 시간·배점에 맞는 쓰는 연습할 시간이 없습니다. 우리시험은 100분 안에 100점의 분량을 써야하는 시험이므로 손을 혹사시키며 연습했습니다.
3) 스터디의 활용
1기 스터디는 진도별로 기본적인 부분을 정리할 수 있었습니다. 매주 범위를 정해주고, 그 범위에서 반드시 정리해야하는 논점을 문제로 구성해주시기 때문에 문제와 예시답안을 꼼꼼히
복기하는 것만으로도 큰 골격에 대한 정리를 끝낼 수 있었습니다.
2기 스터디는 문제의 핵심을 찾아내어 공격적으로 목차를 구성하고 답을 작성하는 연습과 문제집에서 접하지 못한 논점을 정리할 수 있었습니다. 여지훈 평가사님의 스터디문제는 단계적으로 난이도가 상승하기 때문에 필수적인 부분부터 정리가 필요한 부분까지 단계별로 정리할 수 있었습니다. 3기 스터디부터는 난이도가 더욱 상승해서, 100분 안에 100점을 완주하는 연습에 전념했습니다. 이전처럼 꼼꼼하고 정확하게 논점에 대한 글과 숫자를 다 적는 것이 아니라, 버릴 부분은 과감하게
버리고 완주하는 연습을 했습니다. 이때 버릴 부분의 선택에도 고민이 필요합니다.
제 경우는 계산기를 정확하게 치지 않고도 답을 적는다던가, 충분한 설명을 적지 않는다던가, 틀린 답인 줄 알면서도 틀린 답을 적고 마무리하는 식으로 연습했습니다.
4기 스터디는 현재 이슈가 되고 있는 부분, 미 출제 및 출제유력 논점 위주로 구성됩니다. 반드시 3기보다 어려운 것은 아니기 때문에 시험장에서의 모습을 시뮬레이션하듯 스터디를 활용했습니다.
문제 푸는 순서도 여러 가지 버전으로 연습했습니다.
저는 꼼꼼하고 완벽하게 풀고자 하는 위험한 습관이 있었기 때문에 4-3-2-1 순서로 풀기로 결정했습니다.
4) 시험장에서의 대처
시험장에서는 4-3-2-1 순서로 접근했지만, 4번·3번 문제에서 이미 40분을 쓴 상태였고, 2번 문제를 읽는 순간 ‘이건 아니다’라고 판단했습니다. 1번은 구분소유부동산으로서 주된 방법인 비교방식은 층별로 구하고, 원가·수익방식은 통으로 답을 구하면서 45분에 끊었습니다. 남은 15분 동안 2번 문제를 다시 읽고, 눈에 보이는 대로 답을 정해서 적어나갔습니다.
물음 2번도 DCF가 아닌 직접환원법으로 답을 적었고, 그마저도 3개의 답을 다 구하지도 못했지만, 시간이 촉박한 상황에서 여지훈 평가사님이 기출강의에서 최고의 답안, 최선의 답안, 차선의 답안을 설명해주셨던 것을 떠올리면서 포기하지 않고 답안을 작성하려고 노력했습니다.
합격하고 점수를 확인한 후에 느낀 점은 평소 연습이 중요하다는 점이었습니다. 이때 제가 했던 연습은,
① 모르는데 시간도 없는 경우, 틀린 걸 알지만 그 틀린 답을 적고 마무리하는 것
②기본적인부분이고당연히잘써야하는부분은더빠르고정확하게쓸수있도록반복해서익숙하게만드는것 ③ 시간과 배점관리
인데, 여기에는 자신의 역량을 아는 게 중요하다 생각합니다.
내가 순발력이 있는 사람이면 시험장에서도 발휘될 수 있겠지만, 만약 그게 아니라면 전략을 다시 세워야 합니다. 부분점수로도 차곡차곡 득점할 수 있기 때문에 당연하게 맞춰야 하는 부분의 영역을 점점 넓혀야 하고, 그러기 위해서 문제집의 회독수를 늘리면서 연습했고, 저는 PASS 외에 다른 실무문제집은 풀지 않았습니다.
2. 감정평가이론
-기본서 및 서브: 감정평가론(경응수), 실무기준해설서, 의의노트
-문제집: 감정평가이론 기출문제
-스터디: 한림법학원 최동진 평가사님
1) 기본서 및 의의노트의 활용
이론은 부동산학원론, 감정평가론 등 총론파트에 대한 내용과 실무기준 및 해설서를 통해 각론을 채웠습니다. 감정평가론을 읽었던 이유는 기본적인 내용을 문장으로 자세히 읽고 싶었기 때문이었으며, 목차와 그 내용에 대한 서술을 어떻게 하면 되는 것인지, 내가 스스로 생각지 못하는 파트와의 유기적인 연결을 공부하기 위함이었습니다. 의의노트는 정의, 기본서 등을 토대로 정리한 의의, 제가 자주 활용하는 문장에 쓰이는 단어의 사전적 정의, 조문을 토대로 정리했습니다. 내용이 채워질수록 문장을 만드는 것에 어려움을 느끼지 않게 되기 때문에 의의를 정확히 암기하기 위해 노력했습니다.
2) 목차연습
이론은 가장 주관이 강하게 개입된다고 생각합니다. 무엇이 정답이라고 할 수 없는 과목이지만, 묻는 바를 정확히 답해야 하고 그것이 목차로 보여진다는 부분은 모두가 동의하실 거라고 생각합니다. 질문을 정확히 읽고 최대한 묻는 바에 맞는 많은 목차를 잡으려고 노력했습니다.
스터디를 통해서 기출문제와 출제가능 논점을 정리했고, 개인적으로는 물음에 가장 적절한 나 만의 목차를 생성하는 연습을 했습니다. 윌비스 한림법학원 제31회 감정평가사 합격수기
예를 들면, 감정평가의 정책적 기능을 묻는 목차로는 모두가 알고 있는 효적손세 말고,
1.각종 조세·부담금 형평성 도모(부동산공시법 제1조, 제9조)
2.손실보상평가를 통한 정당보상 실현(헌법 제23조, 토지보상법)
3.국·공유재산의 효율적 관리·처분 기능(국유재산법 제3조)
4.도시기능 및 주거의 질 향상(도시정비법)
5.채권자·채무자의 정책적 보호(민사집행법)
이런 식으로 저만의 목차를 정리하되 그 내용은 우리 규정대로 쓰는 것을 최우선으로 감칙과 실무기준, 해설서 등을 토대로 새로 작성해보려는 노력을 했습니다.
3. 감정평가 및 보상법규
-기본서 및 서브: 행정법강의(박균성), 핵심정리(이현진), 서브(정리)
-문제집: 스터디 및 단과(이현진, 김기홍)
-스터디: 한림법학원 이현진 평가사님
1)기본서 및 서브의 활용
어느 하나의 라인을 잡고 따라가는 것이 중요하다고 생각합니다. 저는 한림에서 김기홍 강사님과 이현진 평가사님 강의를 수강했습니다.
기본강의 들으면서 전체적인 흐름을 잡고, 논리가 이해되지 않으면 기본서의 해당부분을 읽으면서 이해하려 했습니다. 기본서는 그 양이 방대하여 겁이 나지만, 법규라는 과목이 익숙해지도록 눈으로 가볍게 보면서 ‘법률유보의 원칙’과 같은 개념과 의의만을 노트에 적어 암기하고자 했습니다. 서브는 작성·수정하는 과정 자체가 공부가 된다고 생각합니다. 스터디에서 배점에 맞게 잘 정리해서 적었던 부분이나 사안포섭이 특히 잘 써진 것들은 그 자체를 서브에 포함시켜서 암기했었습니다. 그리고 개별법(토지보상법, 감정평가법, 부동산공시법)은 법전을 하나의 단권화로 만들어서 회독수를 늘렸습니다. 한림 법전이 여유 공간이 충분하고, 중요도에 따른 별표나 매뉴얼 까지 도 다루고 있기 때문에 법전 활용이 크게 도움이 되었습니다.
마지막 정리용 서브를 하나 더 썼었는데, 노트 한 페이지를 반으로 나누어 왼쪽은 목차. 오른쪽에는 반드시 써야할 내용·정의·판례만을 연필로 쓰고, 수정할 부분이 생기면 수정해서 외우고, 다 외운 건 지우면서 목차만 보면서도 그 내용을 제대로 떠올리는지 점검하는 데 활용했습니다.
2) 답안작성의 팁
법규는 학설에 대한 해석이 다양할 수 있는 반면, 정의·개념 및 판례는 이견 없이 명확하다 여겨집니다. 저는 판례를 정확하고 충실하게 쓰되 사안포섭은 제가 본문에 적은 내용만을 근거로 논리적이고 풍부하게 쓰고자 했습니다. 또한 행정법 전반에 걸쳐 등장하는 각 개념을 논점의 정리나 본문에서 소개한 후 답안을 채워가고자 했습니다. 이러한 개념 중에서도 판례가 설명하는 의의가 있다면, 판례를 우선하였습니다.
3) 시험장에서의 대처
시험장에서는 평소 연습했던 것(16페이지)보다 많은 양인 18페이지 정도 썼고, 1번문제 배점 이 빡빡했던 것으로 기억합니다. 눈에 보이는 논점과 꼭 써야할 논점이라 여기는 부분을 다 우겨넣어서 썼고 결과적으로 32/40 점을 받았습니다. 꼭 많이 써야만 한다는 것은 아니고, 문 제에서 묻는 것, 파악한 논점을 간결하게나마 모두 적으려 한 것이 고득점의 원인이었다고 생각합니다.
2번,4번 문제는 스터디에서 충분히 연습했었지만, 3번 문제는 관련판례를 한 번 본 정도였습니다. 스스로 잘 준비했던 부분이 아니었기 때문에 논점의 정리에서 제가 쓸 수 있는 만큼의 문제의식과 배경을 적었고, 본문은 감정평가 정의, 법10조의 내용을 정확히 쓰고, 판례는 기억을 떠올려서 적는 수준이었지만, 결론으로서 제가 적은 내용만을 근거로 논리를 잡고 사안포섭을 풍부하게 썼습니다. 문항별 점수는 13/20점 받았습니다.
여지훈 평가사님도 실무·이론·법규 모든 과목에서 우리 규정을 최우선으로 하는 것을 강조하셨고, 최동진 평가사님, 이현진 평가사님도 법전의 중요성을 강조하셨기 때문에 저도 공부하는 동안 법과 조문을 정확하게 암기하려고 노력했습니다. 법전에 대한 충실함 때문에 시험장에서 잘 모르는 문제에 대한 처리가 가능했다고 생각합니다.
Ⅲ.절대량을 채우는 공부 및 주말의 활용
저는 매일 아침 정해진 시간에 일어나 최대한 많은 시간을 채우는 게 아니라 오늘 해야 할 절대량을 채우는 공부를 했기 때문에 규칙적인 생활을 하는 수험생은 아니었습니다. 그렇지만 하나 꼭 지키려고 했던 것은 토요일스터디 복기는 주말에 끝내려고 했습니다. 틀린 문제는 다시 시간 내에 풀어보면서 논점을 정리하고, 배포하는 자료는 읽고 그 날 버렸습니다. 반드시 답안지에 써야겠다고 여긴 부분은 따로 챙겼지만, 그마저도 몇 줄로 요약한 후에 버렸습니다.
시험장에 들고 가는 건 몇 장의 종이면 충분합니다. 그 이상은 볼 여유도 없고, 그 전까지 머릿속에 정리한다는 마음으로 공부해야 하기 때문입니다.
Ⅳ. 마지막으로
작년 시험결과 발표 후 가장 먼저 한 일은 산업인력공단에서 답안지를 확인하는 것이었습니다. 충분한 시간을 부여하기 때문에 가급적 차분하고 꼼꼼하게 체크하시기를 바랍니다.
저는 ①실무: 숫자를 쓰기 전에 글로써 논리나 근거 조문을 적었는지, 모르는 부분 어떻게 처리하고 넘어갔는지 ②이론: 목차와 그 내용이 일치하는지, 의의는 정확히 적었는지, 문제를 이해하고 답안을 작성한 것처럼 보이는지 ③법규: 논점을 제대로 파악하고 논점의 정리에 적었는지, 단문·판례는 꼼꼼히 적었는지, 포섭은 충분한 양과 논리적으로 적었는지를 중점적으로 보았습니다.
또한 ④안 읽히는 답안인지 점검했습니다. 글씨체의 좋고 나쁨보다는 핵심논점을 간결하게 공격적으로 보여주지 못하고 중언부언하진 않았는지 검토했습니다. ⑤답안의 퀄리티에 따른 점수가 얼마나 매치되는지 확인했습니다. 예를 들어 큰 노력을 들여 작성한 부분이 정말로 높은 점수인지, 모르는 문제에서 순발력을 발휘했던 답안은 몇 점이나 받았는지 같은 것들을 확인 했고, 이를 토대로 31회 시험을 위한 가이드라인을 세웠습니다.
제 경우는 원칙과 예외를 제대로 알고, 법전 비중을 높여 조문을 암기하고, 100점의 배점과 시간 관리를 철저히 하기로 결정했었습니다. 본인이 시험장에서 쓴 답안지를 보고나면 공부해야할 길이 보일 것입니다. 저는 그것을 채우려고 노력했고, 제 공부방법론이 수험에 도움이 되시기를 바랍니다. 이제 공부 더는 못 하겠다 하는 마음이 들 때 합격한다고 합니다. 시간이나 양의 문제라기보다 전략적으로 접근하되 본인의 약점을 채운다고 생각하면 될 것 같습니다. 그리고 그 약점은 제가 작성했던 답안지와 그에 대한 점수를 확인하면서 파악할 수 있었습니다.
오늘도 목표를 향해 노력하시는 모든 분들의 합격을 기원합니다. 감사합니다.
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